Жилище
в Москве
поднимается в цене
в Москве
поднимается в цене
В 2014 году рынок новостроек Свежей Москвы[1] (без учета апартаментов; апартаменты показаны в комплексах «Дача Рива», мкрн. «Солнцево Парк») дополнился всего 3-мя свежими проектами против 7 в 2013 году. Все снова появившиеся субъекты считаются всеохватывающей застройкой территорий и включают как квартирные дома, так и субъекты социальной и платной инфраструктуры.
Планы, появившиеся на рынок Москвы в 2014 г.
№ п/п |
Проект |
Застройщик |
Округ |
Класс |
1 |
ЖК «Рассказово» |
Sezar Group |
Новомосковский |
уют |
2 |
ЖК «Легенда» |
ГК «Свежие Кварталы» |
Новомосковский |
уют |
3 |
Впадина, ул. Ж/Д, д.39 |
ГК «СУ-155» |
Новомосковский |
эконом |
Источник: Метриум Групп
Более активно предложение в Москве укомплектовывалось с помощью выхода на рынок корпусов в реализуемых крупных планах: ЖК «Свежие Ватутинки», город-парк «Первый Столичный» и «Переделкино Ближнее», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Татьянин Парк» и т.д.
По сведениям «Метриум Групп», в течение года общий размер предложения на основном рынке Москвы снизился на 18,5% и по результатам января 2014 года составил порядка 7 250 квартир в 34 планах. Высочайшая покупательская энергичность отслеживалась в 1 и 4 месяце 2014 года и была обусловлена предварительно кредитной санацией, потом — острым падением курса государственной денежной единицы и увеличением залоговых ставок.
Еще Новомосковский округ (НАО) отстраивается наиболее активно, на долю которого приходится 70,6% программ и 73% квартир. За прошлый год обозначенные части уменьшились на 5 п.п. и 3,8 п.п. соответственно. В Троицком независимом округе на нынешний момент реализуется 29,4% программ и 27% квартир.
Конструкция предложения по округам
Источник: Метриум Групп
В составе предложения по этажности все также доминируют дома в высотных корпусах более 10 этажей, в течение года их % почти не поменялся -51,6%. На 5,6 п.п снизилась часть квартир в этажных корпусах не выше 4 этажей – до 28,4%. На сопоставимую величину увеличился % дома в среднеэтажных корпусах – до 20,1%.
Конструкция предложения квартир по этажности корпусов (наружный круг – 2014 год, врожденный круг – 2013 год)
Источник: Метриум Групп
За прошлый год благодаря серьезному выходу обновленных корпусов более чем на 10 п.п. повысилась часть квартир в жилищах на начальной ступени строительства (до 26,3%). В то же самое время на 8,7 п.п. снизилась часть квартир в корпусах на раунде серьезного выполнения строительных работ (до 28,7%). Другие значения в расположении предложения квартир по ступени строительства за прошлый год почти не поменялись.
Конструкция предложения по ступени строй готовности (корпуса и дома)
Источник: Метриум Групп
По сведениям специалистов «Метриум Групп», средняя стоимость кв. метра в новостройках Москвы в течение года повысилась на 24,9% и составила 104 800 рублей. Увеличение среднего расценочного значения отслеживалось в течение всего 2014 года, а наиболее существенное было установлено в 1 и 4 кварталах.
Динамика расценки кв. м в новостройках Москвы в 2014 году
Источник: Метриум Групп
В новостройках НАО по результатам года средняя стоимость кв. метра остановилась на планке 119 100 рублей., что на 32,8% выше, чем в 2013 г. Это сопряжено как с выходом первоклассного ЖК «Рассказово», так и с удорожанием расценок в связи с увеличением ступени строительства и ажиотажным спросом начала и конца года. В то же самое время в ТАО рост составил всего 2,5% – до 66 300 рублей. за кв. м. Тут увеличение расценок удерживалось регулярным выходом обновленных размеров квартир в ЖК «Борисоглебское» – самом дешевом на территории Москвы.
Динамика расценки кв. м в новостройках НАО в 2014 году Источник: «Метриум Групп» |
Динамика расценки кв. м в новостройках ТАО в 2014 году |
Наиболее доступные дома в Москве в середине года были показаны в ЖК «Борисоглебское» (1,68 млрд рублей. за 33,4 кв. м), ЖК «Динамический квартал» (2,25 млрд рублей. за 25,94 кв. м) и ЖК в Щербинке на ул. Ж/Д (2,35 млрд рублей. за 24 кв. м).
По положению на конец 2014 года средняя цена однокомнатной дома в Москве составляет 4,3 млрд рублей., двухкомнатной – 6,28 млрд рублей., а трехкомнатной – 10,39 млрд рублей. Сравнивая со стартом года рост составил 21,9%, 10,5% и 48,2% соответственно. Настолько существенное подорожание среднестатистической цены трехкомнатных квартир выражается тем, что предложение на них урезано, а благодаря большому уровню спроса наиболее доступные лоты ушли с рынка.
Площадь и стоимость квартир исходя из числа комнат
Классификация |
Площадь, кв.м |
Стоимость кв.м, рублей. |
Стоимость, рублей. |
||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
мин |
кругов |
макс |
мин |
кругов |
макс |
мин |
кругов |
макс |
|
однокомн. |
24 |
41,4 |
83 |
54 500 |
109 360 |
194 900 |
1 680 000 |
4 298 500 |
14 274 150 |
двухкомн. |
47,7 |
63,1 |
128,8 |
50 000 |
97 800 |
210 100 |
2 555 000 |
6 281 200 |
34 520 000 |
трехкомн. |
45,6 |
89,9 |
175,8 |
50 000 |
110 620 |
212 900 |
3 471 000 |
10 389 100 |
45 328 050 |
многокомн. |
97,9 |
109,6 |
185 |
70 000 |
92 300 |
183 950 |
7 443 100 |
10 413 400 |
34 034 150 |
Всего |
24 |
61,4 |
185 |
50 000 |
104 800 |
212 900 |
1 680 000 |
6 408 500 |
45 328 050 |
Источник: Метриум Групп
Среди главных тенденций года на основном рынке Москвы можно обозначить:
- Высокий спрос в связи с смещением в худшую сторону финансовой обстановки. Для рынка новостроек Москвы, также, как и для всего Столичного района, в уходящем году была характерна высокая покупательская энергичность. Пик спроса пришелся на 1 и 4 кварталы 2014 года и был сопряжен с проводимой ЦБ РФ санацией в кредитной сфере, и девальвацией руб. и смещением в худшую сторону финансовой обстановки.
- Невысокая девелоперская энергичность. В 2014 году на рынок Москвы вышло всего 3 обновленных проекта, в то время как в 2013 году их было 7. Это почти во всем сопряжено с неимением одобренного генплана, где могли быть воспроизведены теория формирования дополненных территорий, свежие и реконструируемые автодороги, субъекты инфраструктуры. В начале декабря Градостроительно-земельная комиссия осмотрела планы территориальных моделей Троицкого и Новомосковского управленческих округов. Полностью принять генплан Москвы власти рассчитывают в 2015 году.
- Диспропорциональное формирование и стройка НАО и ТАО. После подключения в состав Города Москва свежие территории были поделены на 2 округа – Новомосковский и Троицкий. Первый, размещенный возле МКАД, активно развивается и отстраивается. Как раз там размещены самые крупные центры притяжения Москвы, реализуется большинство крупных программ, в обозримой возможности должны выйти станции метро. В то же самое время в ТАО реализуется всего пару важных программ стройки, он менее интересен для застройщиков ввиду более невысокого формирования автотранспортной и социальной инфраструктуры и удаленности от Города Москва.
- Втягивание застройщиков в формировании дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. За прошлый год вложения в Москву составили порядка 150 млн рублей., из которых только 10 млн – экономные денежные средства. С помощью застройщиков было сконструировано большое количество субъектов социальной инфраструктуры: дошкольные учреждения, школы, больницы. Помимо этого, ГК «Мортон» сообщила о стремлении создать проезжую часть в регионе аэродрома «Внуково», которая должна будет объединить Киевское и Калужское шоссе. Аналогичная практика приносит пользу как самим застройщикам, делая их субъекты более интересными, так и региональным силам, которые приобретают сегодняшние субъекты инфраструктуры с максимальными инвестициями.
Вывод на 2015 год:
«Основными мероприятиями на рынке новостроек Москвы в 2015 году будут установление программ территориальных моделей Троицкого и Новомосковского управленческих округов, и изобретение на территории НАО 2-ух станция метрополитена – «Румянцево» и «Саларьево», — объясняет Юлия Соколова, генеральный директор департамента специалисты и консалтинга «Метриум Групп». — 1-ое мероприятие должно заставить застройщиков к принятию решений сравнительно реализации обновленных программ, 2-ое – увеличить спрос и расценки на новостройки возле обновленных станций. Помимо этого, на рынке Москвы в 2015 году предполагается падение спроса, вызванное падением покупательной возможности населения на фоне отрицательных сценариев в отечественной экономике. Зарождение отрицательных тенденций ожидается на весну. С учетом повышенной конкуренции на рынке, удачными будут планы на повышенной ступени строительства, размещенные близко к Москве и с возможностью усовершенствования автотранспортной инфраструктуры. Многочисленного падения расценок на дома в новостройках Москвы не ожидается, но определенные строители могут пойти на падение расценок для привлечения клиентов.
В грядущем 2015 году в Москве прогнозируются большие размеры ввода свежего жилища. По нынешним анализам в 2016 году может быть сконструировано более 2 млрд кв. м квартир. При этом возникновения огромного числа обновленных программ ждать не стоит. Застройщики, имеющие свободные площадки в НАО и ТАО, дождутся заключительного принятия генплана и будут изменять свои планы, делая упор на него».
Ирина Кудымова,
генеральный директор по взаимосвязям с населением
«Метриум Групп»