Некоторые слухи о гибели
ипотеки были
ранними. Пока
ипотеки были
ранними. Пока
Кредитный пессимизм к началу года улетучился
Нынешнюю картину является критичной. Но, невзирая на ранние заявления о «гибели» ипотеки в 2015 году, есть и ряд положительных условий.
Пессимистичные ожидания, появившиеся на рынке еще в середине 2012 года, реализовались. В случае если в самом начале 2014 года о близящемся упадке заявляли только общественно-политические моменты, то с начала года возникли и финансовые.
Уменьшение рынка стартовало с того, что с 1 февраля по 1 августа Банком РФ было отозвано 39 банковских лицензий, и число заимодавцев, выдающих ипотеку, уменьшилось. В начале августа США ввели заградительные наказания в отношении системообразующих банков. В начале декабря из-за падения цены нефти курс рубля стал быстро понижаться по отношению к зарубежным денежным единицам. Для войны со спекуляцией Банк РФ повысил главную ставку с 10,5% до 17%. При этом ЦБ увеличивал ставку 6 раз на протяжении года.
В итоге, в случае если к концу года банки возобновляли более либо менее оптимистически смотреть в будущее, предсказывая увеличение ставок на 1—3% в самом начале 2015 года, то после перемены главного уровня следовала моментальная реакция — ставки по ипотеке были повышены не ожидая новогодних праздников.
— Все эти мероприятия привели к значительному росту контрактов по купле-продаже недвижимости в середине 2014 года, часть ипотеки в которых сохранилась достаточно повышенной, в связи с тем что население, выразив опасения обесценивания сбережений, активно посвящало денежные средства в жилище, и в том числе при помощи ипотеки, — сообщает М. Литинецкая, гендиректор организации «Метриум Групп». — Также всем было абсолютно логично, что в 2015 году картина на рынке будет только усиливаться.
Прибавка пришла,
первый платеж — увеличился
Трудная финансовая картина заставляла заимодавцев весь год обновлять свои платформы чуть ли не раз в месяц, однако декабрьские перемены избили рекорды 2008 года. Пока, перед новогодними праздниками на рынке возникли ситуации отказа выдачи займа по оформленным сделкам на старых критериях, выросло число отказов по заказам, значительно поменялись обстоятельства: повысились ставки и максимальный первый платеж. Средневзвешенная ставка еще в начале июля сочинявшая 12,26 %, на 1 декабря добилась 12,85%, а по результатам года несомненно выйдет за границы 13% (формальных данных ЦБ пока нет).
Ставки по обновленным заказам вообще смотрятся возвышенными: максимальную ставку может посоветовать Сбербанк — 14,5% (это предложение работает до 28 марта 2015 г.), за ним проходит ВТБ24 со ставкой 14,95%, высшая грань располагается в регионе 35% сезонных — такое нижнее значение ставок в банке Зенит. Максимальный первый платеж сейчас составляет 20% от цены недвижимости, в большинстве же кредитных заведений — от 30% вместо 10—15% в 2014 году. Помимо этого, в случае если основным трендом 2013 года в кредитовании новостроек мы именовали аннуляцию в ведущих банках прибавки на этап строительства, то в середине 2014 года данная прибавка пришла и составляет 0,6—2%.
— Поменялся и подход к обсуждению заказов, — подчеркивает М. Литинецкая. — Тренд 2013 года «благонадежный подход» переломился летом 2014 года, когда банки стали изменять свою кредитную политику и ужесточать контроль вероятных заемщиков. В начале декабря ВТБ24 отложил платформу «Победа над формальностями» для новостроек. Сбербанк же по подобной платформе «Ипотека по 2-м бумагам» предпочел просто повысить долю отказов. Отказывают в выдаче займа по следующим причинам: максимальный первый платеж, бòльшая часть либо весь доход «сероватый» (другими словами доказан справкой по фигуре банка), содержание прочих нынешних кредитов, просрочек по подавленным займам, занятость в областях, подвластных самым большим колебаниям в процессе кризиса (недвижимость, туризм, создание, журналистика, торговля, оберегание и прочие). Так, в случае если на протяжении года решение по заявке могло быть позитивным, однако не оптимальным покупателю (к примеру, на наименьшую сумму, с более повышенной ставкой), то под конец года банками выносилось негативное решение по 80% заказов».
Количество «залоговых» банков уменьшится
Заключительное осознание того, что нынешняя картина критичная, пришло после того, как Агентство по залоговому квартирному кредитованию (АИЖК) сообщило, что с 1 февраля 2015 года максимальная ставка по вкладываемым у банков типичным займам составит 15,9% вместо 12,3%, будет уменьшен размер выкупаемых закладных, как по типичным, так и по дотационным социально-значимым платформам. Продукты АИЖК, преимущественно, реализуют незначительные областные банки, которые не имеют своих программ и возможности содержать сделанные займы на собственных балансах.
Увеличение ставки рефинансирования Агентством по стандартным и дотационным платформам, и уменьшение размера выкупа кредитов у областных банков доведет к тому, что некоторые из них прекратят давать ипотеку вообще, в связи с тем что ее будет некому реализовывать. Ставки по ипотеке от АИЖК на фоне ставок платных банков (от 14,5% до 35%) все равно смотрятся интереснее, а условия Агентства к кредитозаемщикам всегда были жестче, и в настоящее время будут не менее безжалостными. Так, все сообщает о том, что в скором времени, рынок ипотеки как и число выдающих ее банков, будет уменьшаться, убеждены специалисты «Метриум Групп».
— Картина усиливается также потому, что займы делаются неприступнее не только лишь для клиентов, но также и для строителей, — продолжает М. Литинецкая. — Банки пересматривают обстоятельства как по нынешним кредитным чертам строящихся субъектов, так и по планируемым к поступлению в продажу. Дорогостоящие займы, увеличение расценок на строительные материалы и предстоящее падение покупательской энергичности ставит застройщиков в трудное положение. В этом случае несомненно некоторые из них отменят старт обновленных программ. Есть возможность приостановки строительства и по заброшенным субъектам».
Упадок — это проверка на стабильность
Расположение части залоговых контрактов в новостройках по секторам недвижимости смотрится так: в апартаментах бизнес-класса случилось падение части с 50% до 21% сравнивая с 2013 годом, дома бизнес-класса продемонстрировали надежное значение — 50%, по квартирам эконом-класса также случилось падение с 85% до 60%. Но, необходимо отметить, что число залоговых контрактов по почти сконструированным субъектам намного выше: часть ипотеки в бизнес-классе достигает 75%, в эконом-классе — 85%.
Но, как сообщают специалисты «Метриум Групп», невзирая на ранние заявления о «гибели» ипотеки в 2015 году, есть и ряд положительных условий: не все банки занимают денежные средства у Банка РФ, определенные имеют свои особые источники фондирования и имеют возможность позволить себе содержать залоговую ставку меньше значения главный.
— Ажиотажный предновогодний спрос доведет к понижению энергичности в следующем году, но квартирный вопрос никогда в жизни не закончит быть существенным, следовательно приобретать и реализовывать недвижимость будут и во время кризиса, — констатирует М. Литинецкая. — На конференции от 18 января 2014 года Вице-президент РФ В. Путин обещал, что Главный Банк РФ и Правительство разработают особые приборы для удержания ипотеки. Нынешний упадок далеко не первый, и опыт его преодоления у многих участников в наше время есть. Кто-то уйдет, однако очень многие останутся. Так, упадок — это в первую очередь проверка на стабильность.
Ирина КУДЫМОВА,
Генеральный директор по взаимосвязям с населением
«Метриум Групп»