Жилищный рынок:
упадок
либо еще нет?
упадок
либо еще нет?
10 свойств кризиса на жилищном рынке
1. Девальвация руб.
Критичным можно думать снижение курса государственной денежной единицы на 30% и более, что и приключилось. Да, с одной стороны, это спровоцировало высокий спрос на недвижимость. Люди помчали сваливать рублевые накопления в квадратные метры. Однако это лишь первая реакция рынка. В будущем спрос может значительно скорректироваться.
2. Рост инфляции
Первоначально вывод Минэкономразвития говорил, что инфляция в 2014 году не превзойдет 5,5%. Но в начале августа ведомство изменило картину, повысив данные по этому уровню до 7,5%. Все-таки, сейчас очень многие специалисты заявляют, что к концу 2014 года инфляция может подняться до 9%. Это проводит к увеличению прибыльных ставок, и в том числе по ипотеке. Помимо этого, с подъемом инфляции увеличивается себестоимость строительства.
3. Падение повышения ВВП
По модернизированным выводам Минэкономразвития, рост сплошного внешнего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо объявленных раньше 2,5%. ВВП —- это, на самом деле, основной индикатор состояния здоровья экономики и его падение сообщает о стагнации. Потому уровень благополучия населения по прецеденту понижается, что оказывает влияние на спрос на недвижимость.
4. Падение повышения прибылей населения
в 2015 году настоящий рост прибылей населения может уменьшиться в три раза, и составит в конечном итоге менее 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Так, состоятельность будущих покупателей падает на фоне регулярного повышения значения инфляции.
5. Рост залоговых ставок
Еще одно увеличение главный ставки ЦБ РФ в начале ноября ( 4-е в 2016 году) до 9,5% механически проводит к увеличению залоговых ставок, которое мы и присматриваем все это время. АИЖК ожидает на январь увеличение ставок до 13-13,5%. Критичным можно думать порог залоговой ставки размером 14-15%. При такой цены займа часть залоговых клиентов быстро уменьшится, что наиболее значительно скажется на жилищном рынке эконом-класса, где часть залоговых клиентов доходит до 70%.
6. Рост числа отказов по выдаче ипотеки
Более скрупулезное и суровое анализ заказов со стороны банков было установлено в III месяце. Заемщики, обученные горестным опытом кризиса 2008 года, сейчас пытаются уменьшать риск невозвращения, в связи с чем в IV месяце повысилось число отказов по ипотеке.
7. Рост цены предназначенного финансирования
В случае если в благоприятные времена разумной для застройщиков являлась ставка в 12% сезонных, то сегодня она выросла до 15%. При этом душевный порог — где-то в регионе 18%, достигнув который строители выберут отказаться от настолько драгоценного «наслаждения» и отменят свои проекты «до самых лучших пор».
8. Снижение размеров строительства и сокращение предложения
На протяжении всего года на рынок часто выходили свежие планы. За прошлые 10 лет в пределах между древней Города Москва реализации раскрылись в 27 квартирных комплексах (за исключением планы с апартаментами, которых 21), что на 23% больше сравнительно всего 2013 года. Также представлен начало продаж еще в нескольких планах, которые вполне вероятно поспеют выходить до конца года, повысив разрыв еще более. Интересно, что самая большая динамика исхода обновленных программ подмечена в бизнес-сегменте. В 2016 году вышло вдвое больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в 2013 г.
Но сегодня увеличиваются ставки по предназначенному финансированию, поменялась операция выкупа земельного участка и принятия разрешения на создание (требуется 100%-ная плата, а это большие денежные средства), другими словами значительно повысилась финансовая себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в подобных критериях несомненно следует ждать сокращения числа игроков и обновленных программ. Рынок будет сокращаться, что делается как раз в переломные времена.
9. Снижение спроса
Снижение спроса на жилищном рынке более чем на 10% по результатам года (а не в межсезонье) — серьезный знак для продавцов. По результатам 2014 года такого падения мы не ждем. И более того, на протяжении всего года мы вели наблюдение высокую покупательскую энергичность на рынке. Так, по данным Росреестра, число оформленных ДДУ с февраля по ноябрь 2014 года повысилось на 10% сравнительно подобного времени 2013 года. Число оформленных прав на недвижимость за сравнимые времена 2013 и 2014 годов. выросло на 16,5%.
10. Падение расценок
Когда ценники продавцов на основном рынке жилища официально склонятся на 10% и более, может идти речь о нападении кризиса. По результатам 2014 года мы смотрим увеличение цен на 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, что обуславливается опять-таки увеличением спроса.
Спрос в скором времени скорректируется
— Всего, 7 из 10-ти упомянутых свойств критичного положения рынка на данный момент мы по прецеденту обладаем, — сообщает М. Литинецкая, гендиректор организации «Метриум Групп». — Также, мы закрепляем рост главных признаков жилищного рынка (размер предложения, спрос и расценки).
Таким стилем, на протяжении всего 2014 года рынок активно развивался, невзирая на на первый взгляд неустойчивый экономический тон. При этом все осознают, что такое увеличение покупательской энергичности — явление временное, и в будущем спрос должен скорректироваться. В будущем 3—6 лет с условием хранения неустойчивой обстановки, предполагается падение признаков формирования рынка, вызванное усугублением финансовой обстановки.
Антироссийские наказания, еще одно увеличение главный ставки ( 4-е в 2016 году, с 5.11.2014 г. — 9,5%) надежно доведут к увеличению залоговых ставок, соответственно не трудно догадаться падение размера спроса, повышение конкуренции, падение расценок в наиболее реализуемых субъектах.
Все меньше лицом к клиенту…
— Сейчас картина на рынке все меньше развертывается в сторону клиентов, — объясняет Елена Фонарева, финансовый директор Компании «Баркли». — Ясно, что в подобных сложных финансовых критериях менеджеры более нейтральны и покладисты, идут на скидки, предлагают рассрочки.
Разумеется, у строителей доходность становится меньше. Однако для профессиональных застройщиков это не критично. Наша организация есть на рынке более 20 лет, состоялась не одну школу кризиса. Мы знаем, что нужно делать в подобных критериях. Я бы заявила, что в настоящее время картина не так критична, как могла бы быть. Понижения расценок на рынке престижной недвижимости не отмечается, и едва ли стоит его ждать. И более того, весной на некоторых субъектов, располагающихся в серьезной ступени строительства и реализаций, случилось увеличение расценок — примерно, на 2-6%. В случае если курс доллара США в итоге стабилизируется, то энергичность клиентов на рынке престижной недвижимости несомненно повысится. Соответственно повысится и расценочная динамика. 2015 год расставит нам все точки над i.
Ирина КУДЫМОВА,
Генеральный директор по взаимосвязям с населением
«Метриум Групп»
Данный источник размещен в декабрьском номере Отраслевого издания «Создание». Весь журнал можно прочесть либо скачать тут.