Наказания сменяют вектор приватных вложений
Ответ лицензий в кредитной сфере, интернациональные наказания против отечественных банков принуждают обладателей даже наиболее незначительных капиталов находить другие депозитам методы вложения средств. Куда инвестировать денежные средства игроку на бирже форекс — обсуждали специалисты на выпуклом столе «Банки VS недвижимость», который прошел в масштабах II Урбанизированной пресс-конференции «Город с нашим лицом», созданной Факультетом Сегодняшней Урбанистики вместе с организацией «Метриум Групп».
Последнее время секретные паевые финансовые фонды (ЗПИФ) недвижимости пользуются надежным спросом со стороны игроков на бирже форекс. Так, в 2013 году ресурс «Сбербанк — Квартирная недвижимость» собрал 700 млрд рублей., в 2014 году «Сбербанк — Квартирная недвижимость 2» собрал в три раза больше средств — более 2 млн руб, что было рекордом для рынка отечественных ПИФов недвижимости заключительных лет.
Выросло и количество дольщиков — с 500 до 700. Средняя совокупность вложений составила 1-3 млрд руб. «Паи фонда стали для трейдеров прекрасным методом диверсифицировать свои активы с помощью реализуемого жилищного рынка и взять доходность, которая создается в итоге увеличения тарифов при покупке жилища на начальных этапах строительства и реализации в момент повышенной стадии готовности», — заявил Алексей Новиков, управляющий отделения по управлению фондами недвижимости, главный директор ЗАО «Сбербанк Регулирование Активами».
Отчего сегодня трейдеры все чаще и чаще предпочитают ЗПИФы недвижимости?
Прежде всего, у многих фондов есть комфортабельный «порог» входа — трейдер может инвестировать сумму, в разы меньше цены самой доступной дома в столичном районе, потому, что это как раз общественная вложение.
Во-вторых, дольщик вполне может быть убежден в проф экспертизе субъектов вложений, другими словами новостроек. Вне работы фондов оказываются планы с неблаговидной славой.
В-третьих, ЗПИФ недвижимости предлагает трейдерам доходность существенно выше банковских вкладов с помощью более оптимальных требований приобретения недвижимости (дисконта от девелопера, который вероятен при оптовой реализации кв. метров). К примеру, ЗПИФ «Квартирная недвижимость» снабдил дольщикам доходность на уровне 17% сезонных.
Также, ЗПИФы сегодня выходят на первый план и для застройщиков, увидела Наталия Тихоновская, компаньон организации «Метриум Групп». «В случае если позавчера застройщик выполнял проект преимущественно с помощью доступного банковского кредитования и денег дольщиков-физических персон, то сегодня можно ждать перемены конструкции финансирования, — сообщила Наталия Тихоновская. — В нынешних сложных финансовых критериях мы ожидаем переназначение покупательского спроса в пользу более готовых программ. При этом востребованы будут прежде всего точечные субъекты (их горизонт строительства предсказуем — 1,5-2 года), размещенные в городе Москва (отделов в столице не много, потому свежие планы тут всегда будет пользоваться спросом), на конечной ступени строительства.
Так, сегодня можно ждать недостаток рефинансирования от реализаций на базовых шагах строительства, что неминуемо доведет к прибыльным разрывам. В то время как заклад удачной реализации проекта в первую очередь — его верное создание. В этом случае денежные средства фонда могут быть необходимы застройщикам, в особенности на базовой ступени реализации проекта. Реализовать установленный размер фонду — более верная политика, чем давать квадратные метры по бартеру либо малым оптовикам, формируя этим самым беспорядок в ценообразовании. Сегодня размер вложений фонда в 1 субъект составляет 300-900 млрд рублей. При этом, ресурс инвестирует одним траншем, а не частями в увеличенный период».
Евгений Гелюта, главный директор по конфиденциальному управлению ЗАО «Промсвязьбанк», со собственной стороны заметил, что в настоящее время покупатели планируют в первую очередь диверсификации, всего по слегка. «Поэтому у нас 15 фондов с различными стратегиями, — заметил специалист. — Однако на обозримые 3-5 лет крайне важен вопрос ликвидности проекта, чтобы обеспечить удачный выпуск. Потому вкладывать в недвижимость сегодня надо щекотливо и продуманно, что именно и гарантирует высококлассная бригада правящих фондов. Так или иначе ЗПИФ недвижимости — есть тот аппарат, который в обязательном порядке надо развивать. Пока мы в конце этого пути».
«Наказания в престижном области действительно не столько минус, сколько плюс, — сообщил Иван Бессонов, генеральный директор по продажам Kalinka Group. — В настоящее время мы присматриваем, как расходятся субъекты, которые экспонировались достаточно долгий этап на рынке. Люди прекращают приобретать недвижимость заграницей и покупают у нас довольно дорогостоящие высококачественные активы. Наказания и запаздывание экономики колотят по среднему классу все же немного мощнее, чем по более снабженным людям».
Олег Лепиш, гендиректор «Главмосстрой-недвижимость», дал свое определение личным трейдерам — это люди, инвестирующие от 2 до 50 млрд рублей. Все, что выше, это иная группа трейдеров. По словам специалиста, в заключительный год недвижимость совершенно выиграла банки в вопросе приватных вложений. Люди активно уходят в недвижимость — квартирную и стрит-ритейл. «Заключительный год у нас слишком богат на мероприятия, — заявил Олег Лепиш. — И они все преимущественно вызывают ужас у людей, у которых есть сравнительно незначительные накопления. Потому денежные средства уходят с вкладов в недвижимость — прямо или через ПИФы. И в этом смысле наказания сказались на жилищном рынке скорее всего в плюс».
Но в настоящее время основной вопрос — чего можно ожидать в обозримой возможности?
«В кратковременной возможности, которую мы оцениваем равномерно в 1 год, скорее всего понизятся размеры залогового кредитования, — ожидает Наталия Тихоновская. — По нашему мнению, кроме увеличения ставок по ипотеке, которое сейчас проходит, буден повышен объем первого вноса, и ужесточатся аспекты оценки кредитоспособности заемщиков, что сотворит ипотеку менее дешевой для большинства заказчиков. Что же касается спроса на жилищном рынке, то его размер несомненно свалится, однако не во всех планах одинаково. В наиболее реализуемых — на 20%, в менее реализуемых — до 40%, в автономных планах — и до 50%. Расценки в реализуемых планах или не рухнут вообще, или минимум на 10%. В менее реализуемых совместно с падением спроса можно предрекать и снижение расценок до 30%».
«По ряду программ будет крайне обидно, — добавил Олег Лепиш. — В первую очередь это коснется программ в далеких локациях Подмосковья. Неприятности будут скорее всего и в тех близких планах, которые создаются «в поле» за мегаполисом и имеют странные возможности по инфраструктуре и коммуникациям — не является секретом, что очень многие застройщики предпочитают строить их на конечной ступени.
В Московской области в настоящее время увеличивается контроль за постройкой и это спровоцирует уход какой-нибудь части застройщиков вообще с рынка. Потому, вероятно, мы снова утратим часть игроков, как это было в 2008 году, когда вся десятка самых крупных отечественных застройщиков поменяла свои позиции».